• Stefano Di Chiara

Superbonus 110% e verifiche di conformità: facciamo chiarezza!

Le discordanze tra progetto e costruito: massimo 2%

Un assunto di base: gli abusi edilizi non sanati non possono mai e poi mai beneficiare del Superbonus 110% (art.49 e 50 dpr 380/2001) e che una minima discordanza tra progetto e costruito NON fa decadere dal Superbonus, ma solo se è entro il 2% come indicato dall'art.34-bis del dpr 380/2001, introdotto dal DL Semplificazioni, il quale prevede che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 % delle misure previste nel titolo abilitativo.

È quindi ammessa una limitata tolleranza superata la quale si incorre nella decadenza dai benefici fiscali.

Ma cosa serve davvero? Un certificato di conformità urbanistica che permetta di verificare se l’immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. E' un documento che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato realizzato. Grazie ad esso sarà possibile stabilire se l’immobile è in regola oppure no e, in quest’ultimo caso, l’entità dell’abuso.


Conformità edilizia, aspetti sismici e Superbonus: un aspetto sottovalutato

Ipotizziamo di dover 'sanare' un abuso (con la regola della doppia conformità) per poi poter fruire del Superbonus 110%. Dobbiamo considerare due aspetti:

  1. la nota tolleranza del 2% (che poi è del 5% nelle zone sisma 2016) ex art. 34 comma 2 del dpr 380/2001 stabilisce quindi un limite edilizio (NB solo edilizio) oltre il quale si integra abuso. Questa tolleranza si applica solo alle nuove (ex ante) costruzioni e NON ESISTE in caso di violazione per ristrutturazione edilizia (ex art.33 dpr 380/2001) su edifici esistenti;

  2. ipotizziamo di essere dentro la tolleranza - che per edifici nuovi al tempo con dimensioni non banali comporta aumenti tollerabili di rilievo - qual è il rilevo o statico o anche sismico della inosservanza della misura imposta dal progetto edilizio approvato? Il collegato profilo sia statico che anche se sismico non ammette tolleranze. Ma appare abbastanza 'consequenziale' che travi o pilastri più lunghi o alti di quelle previste nell'autorizzazione sismica 'originaria' debbano essere attentamente considerate dal tecnico/asseveratore, il quale dovrà verificare che con la misura non autorizzata (ma tollerata a livello edilizio) si ricada dentro le ipotesi del progetto originario. Inoltre, il tecnico accertatore della conformità ex ante dovrà asseverare sia che c'è tolleranza, sia che la stessa non ha effetti a livello di superamento delle tensioni ammissibili di esercizio dei materiali, sussistendo in ogni caso una difformità sismica (che non è edilizia!).

Servono quindi due doppie conformità? Si. Una edilizia, l'altra strutturale!

Se si ottiene la sanatoria edilizia da abuso ipoteticamente sanabile (art.36 o 37 comma 4 dpr 380/2001), serve la "doppia conformità strutturale" coesistente (Corte Costituzionale, sentenza 101/2013). Ciò significa che le sanatorie urbanistiche (da non confondere con i condoni) rilasciate 'dopo' la sentenza sopra indicata sono (meglio dire 'sarebbero', visto che passano...) illegittime senza le due rispettive "doppie conformità", sia edilizia, sia strutturale.

Ma cos'ha detto la Consulta? Se, nel sistema dei principi delineati dalla normativa statale, sia gli interventi edilizi soggetti a permesso di costruire, sia quelli consentiti a seguito di denuncia, presuppongono sempre la previa verifica del rispetto delle norme sismiche, non pare possa dubitarsi che la verifica della doppia conformità, alla quale l’art. 36 del TUE subordina il rilascio dell’accertamento di conformità in sanatoria, debba riferirsi anche al rispetto delle norme sismiche, da comprendersi nelle norme per l’edilizia, sia al momento della realizzazione dell’intervento che al momento di presentazione della domanda di sanatoria. Tradotto: l’accertamento del rispetto delle specifiche norme tecniche antisismiche è sempre un presupposto necessario per conseguire il titolo che consente di edificare, al quale si riferisce il criterio della doppia conformità.

A rimarcare il concetto ci ha pensato poi il Consiglio superiore dei Lavori Pubblici nel parere prot. n. 10440 del 7 dicembre 2017 del CSLLPP (allegato), dove si evidenzia che:

  • la doppia conformità urbanistica (cioè l'ottenimento del permesso in sanatoria poiché l'intervento risulta conforme alla disciplina edilizia e urbanistica vigente SIA al momento della realizzazione dello stesso, cioè ANTE, sia al momento della presentazione della domanda, cioè POST) e la doppia conformità strutturale risultano coerenti tra loro;

  • quando la domanda di sanatoria del titolo abilitativo avviene dopo un certo lasso di tempo, l'accertamento della conformità edilizia in relazione al rispetto delle Norme tecniche delle costruzioni deve riferirsi anche alle norme tecniche vigenti al momento "della presentazione della domanda";

  • non rileva - nei confronti del principio ex art.36 TUE - la circostanza che una verifica effettuata ai sensi delle vigenti NTC assorba, evidentemente, anche la verifica rispetto alle norme vigenti al momento della realizzazione, considerata la continua evoluzione delle norme tecniche per ottenere sempre maggior sicurezza.

Cosa deve quindi fare il tecnico asseveratore? Verificare l'improbabile sussistenza della doppia conformità strutturale e, se questa non c'è, indicarlo nell'asseverazione, onde evitare una dichiarazione che non attesta in maniera 'completamente fedele' ciò che è, ora, la situazione strutturale dell'opera.


Superbonus, abusi edilizi e parti comuni: le modifiche del DL Agosto

In tutto questo, va ricordato che l'art.51 comma 3-quinquies del DL Agosto ha inserito all'art.119 il comma 13-ter, dal quale deriva che le dichiarazioni di conformità urbanistico-edilizia e gli accertamenti dello Sportello Unico per l'Edilizia dovranno riferirsi esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dagli interventi (per gli interventi cd. trainanti).

In conclusione, quindi, se ci sono abusi edilizi in una singola unità immobiliare, questi:

  • non pregiudicano la fruizione del Superbonus sugli interventi trainanti per le parti comuni;

  • pregiudicano la fruizione sugli interventi trainati effettuati all'interno della stessa unità;

  • se coinvolgono le parti comuni sulle quali bisogna intervenire, pregiudicano la fruizione del Superbonus.

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