• Stefano Di Chiara

Unifamiliari, Condomini Minimi e Condomini: come definire il proprio immobile

In questo articolo si propone un breve excursus delle modifiche e chiarimenti intercorsi in questi ultimi mesi circa i concetti di Indipendenza funzionale, accesso autonomo e condominio minimo/ordinario.

Il Decreto Rilancio ha introdotto il superbonus 110% per interventi di efficientamento energetico e adeguamento antisismico. La prima versione prevedeva che l’aliquota maggiorata potesse essere usufruita da due tipologie di immobili residenziali: • i condomìni • gli edifici unifamiliari.

Poneva quindi alcuni dubbi sull’applicabilità dell’agevolazione a immobili particolari, come le villette a schiera. Questa tipologia forma un condominio ma i singoli alloggi hanno caratteristiche anche di abitazione unifamiliare.

Per chiarire questo aspetto, in sede di conversione in legge del decreto, nel testo sono state aggiunte agli edifici unifamiliari le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Proprio la dizione accesso autonomo dall’esterno ha scatenato dubbi ed interpretazioni contrastanti.

Partiamo infatti dal presupposto che, in un condominio anche minimo, ad esempio formato da 3 o 4 unità immobiliari, non tutti i proprietari possono essere d’accordo nel decidere di affrontare gli invasivi interventi che consentono di usufruire del superbonus. Se però sei proprietario di un appartamento in condominio dotato di accesso autonomo e funzionalmente indipendente puoi bypassare l’assemblea condominiale o comunque le decisioni degli altri proprietari perché hai diritto a usufruire dell’agevolazione anche singolarmente sulla tua casa.

È per questo motivo che numerosi proprietari hanno cominciato a studiare in ogni modo come far sì che il proprio appartamento abbia queste caratteristiche.


Cosa si intende per accesso autonomo dall’esterno?

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24 dell’8 agosto 2020 specifica che per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva.

Dalla definizione contenuta nella circolare appariva evidente che per accesso esterno si intendeva quello da: • stradacortile di proprietà esclusiva • giardino di proprietà esclusiva.

Ma cosa sarebbe successo per quelle abitazioni completamente autonome ma con accesso da una strada privata? E tutte quelle villette, a schiera e non, facenti parte di condomìni orizzontali, a cui si accede da strada privata o da corte comune?


Chiarimenti sul requisito di accesso autonomo dall’esterno

Il Decreto Agosto, convertito in legge il 12 ottobre 2020, ha dato una risposta alle preghiere di numerosi proprietari.

La definizione è stata quindi così modificata: per accesso autonomo dall’esterno si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino anche di proprietà non esclusiva.

In questo modo è stata notevolmente ampliata la platea dei beneficiari, visto che possono accedervi senza alcun dubbio anche coloro che hanno accesso alla propria abitazione indipendente attraverso una corte o un giardino comuni. La strada poi, come da chiarimento pubblicato, può essere tranquillamente privata, perché non c’è alcuna indicazione che lo vieti espressamente.

La circolare 30/E del 22 dicembre 2020 ha ulteriormente chiarito il concetto, specificando che l’accesso è autonomo quando avviene: • da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà • da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada • da terreno di utilizzo non esclusivo (ad esempio i pascoli). Insomma, non è importante che la proprietà dell’area da cui avviene l’accesso sia pubblica o privata e/o esclusiva del possessore dell’unità immobiliare.

Cosa si intende per immobile funzionalmente indipendente

Oltre l'accesso autonomo dall'esterno la legge prevede però il rispetto anche di un altro requisito.

L’immobile, per essere equiparato a un edificio unifamiliare, deve infatti essere anche funzionalmente indipendente. Ma cosa si intende per funzionalmente indipendente?

È sempre la circolare n. 24 a dirci che una unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva.

In pratica, tutti gli impianti dell’unità devono essere indipendenti.

In base alla risposta a un interpello dato dall’Agenzia delle Entrate della Puglia, la presenza dell’impianto fognario in comunione non avrebbe permesso alla singola unità immobiliare di ritenersi funzionalmente indipendente. Il quesito era partito da un proprietario il cui immobile aveva infatti tutti gli impianti indipendenti, tranne appunto quello fognario condiviso con un’altra abitazione.

Per fortuna, il direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, ha fugato ogni dubbio. In base alle sue affermazioni, la presenza di un impianto fognario comune non impedisce di usufruire del superbonus purché siano totalmente autonomi almeno tre degli impianti citati dalla circolare 24.

La circolare 30/E aggiunge che tale elencazione può considerarsi tassativa e non esemplificativa. Pertanto, gli impianti non espressamente individuati nel predetto decreto – come le fognature e i sistemi di depurazione – non rilevano ai fini della verifica dell’autonomia funzionale dell’immobile.


Conclusioni

Affinché una unità immobiliare facente parte di un condominio o di un fabbricato plurifamiliare in genere possa essere assimilata a unità unifamiliare, deve essere verificata la contestuale sussistenza di due requisiti:

• indipendenza funzionale

• accesso autonomo dall’esterno.

È il caso, ad esempio, di una bifamiliare con due appartamenti, di proprietà ciascuno di un fratello: se sono entrambi d’accordo a realizzare i lavori, possono tranquillamente usufruire del superbonus.

Si tratta infatti di un condominio a tutti gli effetti e non c’è bisogno di cercare un accesso autonomo a ogni appartamento!

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